Estimativa orçamento prédio residêncial usando C.U.B.



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Estimativa orçamento prédio residêncial usando C.U.B.

Quitutes » Seg, 02 Mar 2009, 18:13

Prezados,

Tenho a idéia de construir um prédio com 3 ou 4 andares; 4 apartamentos por andar; garagem(1vaga por ap); 60m2 de área útil cada unidade.

A minha principal preocupação é se vou ter dinheiro pra terminar a obra, afinal são tantos esqueletos que vemos perdidos na cidade, que chega a assustar. E financiamento bancário da medo...

Gostaria de saber se os cálculos baseados no C.U.B são confiáveis?
Gostaria de ter uma noção antes de encomendar algum projeto, afim de não gastar dinheiro à toa, correndo o risco de ter algo que acabe demorando pra ser construído por falta de verba.

A grosso, pergunto a vocês... posso chutar inicialmente pra descrição de prédio algo como segue:

cada andar = 240m2 área privativa + 22m2 área comum = 262m2 tot.
3 andares de apto = (262*3) 786 m2 Total
andar térreo = +-350m2 de área construída incluindo garagem
Área Tot. Prédio = 786+350 = 1.136m2

Pergunto é coerente essa estimação de área construída que fiz? De 1.136m2 pra um prédio de 3 andares?

O prédio seria sem subsolo, estacionamento no térreo. Seria bacana poder ter alguma área de lazer no prédio... e quem sabe um elevador afim de dar maior atenção às pessoas com dificuldade de locomoção. Sei que até 5 andares não é obrigatório, porém seria bacana. Além disso agrega valor... Sei que é complicado estimar algo sem pelo menos o projeto arquitetônico....

Pelo que andei lendo, o CUB, no orçamento paramétrico, teriam diversos pesos/coeficientes de equivalência (geralmente pra menos) conforme o tipo de área da edificação.(uso comum externo e aberto = 0,25 , etc...)
Porém como meu objetivo é o orçamento conservador, não sei se seria recomendável fazer tudo com coeficiente 1 afim de evitar sub-estimação inicial, preferindo uma sobre-estimação a principio.

Supondo um predinho com 1.136m2:

1.136 x R$994,52 (valor do CUB R8-A(dez/08) - São Paulo) = R$1.129.774,72

Seria esse um chute conservador do custo da edificação? Estou sendo conservador demais? Ou de menos? Pois conforme o caso, posso pensar em 4 andares ao invés de 3... Teria sido mais apropriado usar o R16-A ou R16N como referencial do CUB?! O padrão de prédio seria algo classe média. Com um acabamento bonitinho. Porcelanato bom em algumas áreas... Mas nada de granito/mármore como revestimento... Enfim, algo de visual simpático.

GRATO.


Quitutes
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    artursalves » Seg, 02 Mar 2009, 19:34

    Meu amigo, acredito que esteja correto sim, claro que podem ocorrer acréscimos se tiver elevador, hall de entrada mais sofisticado, etc.

    Quanto ao projeto caso se interesse, somos especializados nessa área.

    Ficamos no aguardo, para ajudar no que precisar.

    Att.

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      robmag » Seg, 02 Mar 2009, 21:04

      Caro Quitutes,

      A revista Construção da Editora PINI faz uma análise muito boa sobre custo de edifícios.

      Mas antes do orçamento convém definir a arquitetura e o acabamento.

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        Quitutes » Ter, 03 Mar 2009, 17:26

        Prezados, em primeiro lugar muito obrigado pelas respostas até o momento. Desse modo vou tendo melhor noção de tudo...

        O CUB não incluiria a instalação de possível elevador? No caso pra esse tipo de prédio(3 ou 4 andares, valeria apena por? Quanto seria o custo mais ou menos elevador com capacidade em torno de 6 pessoas...?

        BDI, pelo que entendi, é usado em orçamentos como "Benefícios Diretos e Indiretos" e inclui várias coisas, inclusive o lucro+despesas não diretas da obra por parte do construtor, certo? Desse modo, pergunto, O CUB inclui o BDI?


        Grato!

        Quitutes
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          Quitutes » Ter, 03 Mar 2009, 17:31

          robmag escreveu:Caro Quitutes,

          A revista Construção da Editora PINI faz uma análise muito boa sobre custo de edifícios.

          Mas antes do orçamento convém definir a arquitetura e o acabamento.


          Robmag, tenho comprado essa revista já têm um tempo afim de me informar melhor, inclusive, no web-site deles têm um serviço chamado "orçamento expresso", porém pelo que vi, vai ser útil só se preenchido por alguem que "manje", pois têm vários campos a serem preenchidos especificando várias coisas...

          At

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            caxiense » Ter, 23 Jun 2009, 01:31

            Caro Quitutes,

            Não saberia te dizer o valor de um elevador, mas o valor dessa obra com um bom acabamento dá pra ser feita com R$ 700.000,00 tranquilo, já incluído os projetos.

            caxiense
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              engbruno » Qui, 22 Out 2009, 22:40

              Caro Quitutes,
              Sou Engenheiro Civil e Elétrico!
              Tenho experiência e indicações pra tal empreitada!
              Realizo a sua obra por R$850,00 o m2; tudo por minha conta: material, projeto estrutural, projeto elétrico, aprovação na prefeitura, acompanhamento da execução da obra e execução da mesma pela minha equipe de profissionais!
              Qualquer dúvida, é só falar!
              Boa sorte, Bruno.

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                Estimativa orçamento prédio residêncial usando C.U.B.

                IsaacdeCristo » Qui, 22 Out 2009, 23:35

                Caro amigo Quitutes,

                Há muito o que se discutir até que se chegue ao valor real desta obra. Se possível leve também esta discussão para o Fórum Conhecendo Obras, que também poderemos desenvolver esta discussão lá.

                Acredito que uma leitura do meu livro Conhecendo Obras - 2ª Edição - Ideal para quem pretende construir, reformar ou investir em imóveis" lhe será muito útil.


                Editado pela última vez por IsaacdeCristo em Qui, 15 Set 2011, 16:05, num total de 4 vezes
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                  Re: Estimativa orçamento prédio residêncial usando C.U.B.

                  Rodrigo Nunes Gomes » Sex, 23 Out 2009, 12:01

                  Quitutes escreveu:Prezados,

                  Tenho a idéia de construir um prédio com 3 ou 4 andares; 4 apartamentos por andar; garagem(1vaga por ap); 60m2 de área útil cada unidade.

                  A minha principal preocupação é se vou ter dinheiro pra terminar a obra, afinal são tantos esqueletos que vemos perdidos na cidade, que chega a assustar. E financiamento bancário da medo...

                  Gostaria de saber se os cálculos baseados no C.U.B são confiáveis?
                  Gostaria de ter uma noção antes de encomendar algum projeto, afim de não gastar dinheiro à toa, correndo o risco de ter algo que acabe demorando pra ser construído por falta de verba.

                  A grosso, pergunto a vocês... posso chutar inicialmente pra descrição de prédio algo como segue:

                  cada andar = 240m2 área privativa + 22m2 área comum = 262m2 tot.
                  3 andares de apto = (262*3) 786 m2 Total
                  andar térreo = +-350m2 de área construída incluindo garagem
                  Área Tot. Prédio = 786+350 = 1.136m2

                  Pergunto é coerente essa estimação de área construída que fiz? De 1.136m2 pra um prédio de 3 andares?

                  O prédio seria sem subsolo, estacionamento no térreo. Seria bacana poder ter alguma área de lazer no prédio... e quem sabe um elevador afim de dar maior atenção às pessoas com dificuldade de locomoção. Sei que até 5 andares não é obrigatório, porém seria bacana. Além disso agrega valor... Sei que é complicado estimar algo sem pelo menos o projeto arquitetônico....

                  Pelo que andei lendo, o CUB, no orçamento paramétrico, teriam diversos pesos/coeficientes de equivalência (geralmente pra menos) conforme o tipo de área da edificação.(uso comum externo e aberto = 0,25 , etc...)
                  Porém como meu objetivo é o orçamento conservador, não sei se seria recomendável fazer tudo com coeficiente 1 afim de evitar sub-estimação inicial, preferindo uma sobre-estimação a principio.

                  Supondo um predinho com 1.136m2:

                  1.136 x R$994,52 (valor do CUB R8-A(dez/08) - São Paulo) = R$1.129.774,72

                  Seria esse um chute conservador do custo da edificação? Estou sendo conservador demais? Ou de menos? Pois conforme o caso, posso pensar em 4 andares ao invés de 3... Teria sido mais apropriado usar o R16-A ou R16N como referencial do CUB?! O padrão de prédio seria algo classe média. Com um acabamento bonitinho. Porcelanato bom em algumas áreas... Mas nada de granito/mármore como revestimento... Enfim, algo de visual simpático.

                  GRATO.



                  Caso seu terreno seja bom e não precise de nunhuma fundação muito cara, voce pode se basear em 80% a 90% do cub/m2.
                  Incluindo, elevador, etc....

                  Att
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                    Investimento

                    wilsonffmatos » Qui, 15 Abr 2010, 23:30

                    Tenho lido as mensagens e gostado muito. No caso acima, o custo envolve o terreno? Fazendo os cálculos, está dando R$ 75.000,00 aproximadamente; por quanto poderia ser vendido cada unidade? Por 850,00/m2, qual tipo de acabamento estaria sendo oferecido?

                    wilsonffmatos
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