Olá, acabei de me cadastrar no fórum para pedir uma ajuda a vocês que já são experientes.

Juntei alguns sócios e com nossas economias compramos um lote e pretendemos fazer o térreo com lojas e alguns andares com kits.

O lote possui 250 metros e o limite de área útil construída de mil metros. Escadas e algumas outras partes do lote não contam nessa limitação de mil metros.

Nossa ideia original seria o terreo mais 3 andares aproveitando a maior quantidade possível do lote para tentar aproximar dos mil metros.

Porém os projetistas dizem que é mais vantajoso construir o terreo mais 6 andares, aproveitando uma parte menor do lote e ficando também com mil metros de área útil.

Não consegui confiar no que os projetistas disseram que essa diferença de construir verticalmente não irá encarecer muito o valor da obra. Podem me ajudar e dar uma ideia de diferença de valor entre as duas construções?

Agradeço quem puder dar dicas.

A diferença na ordem de grandeza do custo final do empreendimento não é muita não.
Alguns itens (como elevadores por exemplo) terão alguma diferença mas não fará grande diferença no todo.

Abs,

Olá Bruno, tudo bem?

Também acredito que existe um equívoco na opinião dos seus projetistas, pois para um edifício mais alto as estruturas deverão ser reforçadas. Vigas, pilares e fundações deverão ser redimensionados e terão um custo maior. Para o tipo de uso que você pretende acredito que é melhor usar o máximo de área do lote no térreo, pois além de tudo você teria mais espaço para acomodar as lojas e não iria interferir na qualidade dos kits. Você só deve se atentar as limitações de ocupação do lote pela legislação, como por exemplo a existência de recuos obrigatórios, área mínima permeável e etc. Você já tem um projeto em mãos? Se quiser posso lhe enviar uma proposta sem compromisso, te dando um novo ponto de vista sobre um projeto mais adequado as suas necessidades.

Atenciosamente,

arq. Leandro Correa

Desculpa Leandro, mas vamos pensar olha: para construir uma lâmina maior, você terá um número proporcionalmente maior de pilares, vigas e panos de laje.

Complementando: as vigas e lajes permaneceram as mesmas..a única coisa é que você vai tirar elas de um andar e jogar pra cima. Não existe isso de "viga de prédio grande" e "viga de prédio pequeno". O mesmo vale para as lajes...a única coisa que muda nestes casos são os pilares.

Eu também já tive que sentar várias vezes com clientes e fazer essas escolhas, botando na ponta do lápis, fazendo estudos de arquitetura e estimativas de custo de construção x vendas...

Obrigado pelos esclarecimentos Bruno, não sou eu que vou discutir com o calculista! Mas só uma dúvida, dependendo do solo as fundações não encareceriam a obra por ter mais carga concentrada ou o custo também ficaria similar? Acredito porém que para o uso que ele pretende é melhor construir um edifício usando o máximo possível do lote, pois assim ele tem mais espaço disponível para comercializar e abrigar as lojas do térreo sem interferir no número de unidades habitacionais do empreendimento.

Como é este lote, de esquina, tem desnível?

O custo é similar e até mais barato dependendo do tipo da fundação a ser executada, uma vez que estaríamos comparando o pilares com carga maior x nº maior de pilares. Em um estaqueamento por exemplo, é mais barato cravar uma estaca que aguente o dobro da carga (diâmetro maior) do que 2 estacas.

A questão em jogo é única e exclusivamente qual que será a receita nas vendas/aluguel de ambos os casos.

Abs,

Caro Bruno,

Atente-se para o gabarito de altura permitido pela prefeitura;
Veja que o fato de a Prefeitura permitir 1000m² de área construída não quer dizer e creio não deva ser mesmo, ocupando toda a área do terreno. Então a quantidade de pavimentos e suas respectivas áreas deverão ser determinadas pelo gabarito e outros parâmetros determinados pela Prefeitura.

Ora, existe uma linha tênue entre o número de pavimentos e o uso de elevador. Esta linha determinará quando passará a ser viável adotar quantidade de pavimentos que exija a colocação de elevador, outrossim, considerando que o terreno é relativamente pequeno e ainda tem que se pensar nas garagens, e isso mexe com o que citou o Leandro em relação à quantidade/distância/disposição dos pilares... O elevador para prédio com poucos andares encarece o preço unitário do apartamento. Claro que o prédio com elevador é considerado mais confortável, sendo então mais alto o valor de aluguel ou de venda das unidades....

Enfim, além destes básicos que citei a uma serie de fatores que devem ser analisados para garantir o sucesso de seu empreendimento. O correto, como cito em meu livro "Conhecendo Obras" - Ideal para quem pretende construir, reformar ou investir em imóveis" - 3ª Edição, é que você se cerque por uma equipe de profissionais qualificados para projetarem e executarem seu empreendimento de maneira segura para garantir o retorno de seu empreendimento.

Agradeço a ajuda de vocês, apenas ontem tive uma resposta sobre o andamento do projeto.

O lote é de esquina e nivelado, com 250 metros de área.

No momento o projeto está com 8 kits por andar com 23,5 metros, são 5 andares de kits e o térreo com 4 lojas de pé direito duplo.

Infelizmente não estou satisfeito com os projetistas, muito tempo para darem qualquer retorno, tudo que pergunto dizem que depois respondem e já queriam que eu tivesse assinado um contrato nessa sexta sem ter tempo sequer de verificar direito o contrato.

Cobraram 26 mil em duas vezes, pelo projeto e o calculo estrutural, porém sequer entregam versões impressas do projeto, apenas a versão digital.

No contrato diferente do que estavam falando que entregavam o projeto aprovado está que os tramites junto a administração regional (Aqui no DF seria equivalente a prefeitura nos estados) é por conta do contratante, eles irão se encarregar apenas dos tramites e taxas do CREA.

Acho que cobraram um valor um tanto alto pelo que estão se propondo a fazer, não?