Prezados,
Tenho a idéia de construir um prédio com 3 ou 4 andares; 4 apartamentos por andar; garagem(1vaga por ap); 60m2 de área útil cada unidade.
A minha principal preocupação é se vou ter dinheiro pra terminar a obra, afinal são tantos esqueletos que vemos perdidos na cidade, que chega a assustar. E financiamento bancário da medo...
Gostaria de saber se os cálculos baseados no C.U.B são confiáveis?
Gostaria de ter uma noção antes de encomendar algum projeto, afim de não gastar dinheiro à toa, correndo o risco de ter algo que acabe demorando pra ser construído por falta de verba.
A grosso, pergunto a vocês... posso chutar inicialmente pra descrição de prédio algo como segue:
cada andar = 240m2 área privativa + 22m2 área comum = 262m2 tot.
3 andares de apto = (262*3) 786 m2 Total
andar térreo = +-350m2 de área construída incluindo garagem
Área Tot. Prédio = 786+350 = 1.136m2
Pergunto é coerente essa estimação de área construída que fiz? De 1.136m2 pra um prédio de 3 andares?
O prédio seria sem subsolo, estacionamento no térreo. Seria bacana poder ter alguma área de lazer no prédio... e quem sabe um elevador afim de dar maior atenção às pessoas com dificuldade de locomoção. Sei que até 5 andares não é obrigatório, porém seria bacana. Além disso agrega valor... Sei que é complicado estimar algo sem pelo menos o projeto arquitetônico....
Pelo que andei lendo, o CUB, no orçamento paramétrico, teriam diversos pesos/coeficientes de equivalência (geralmente pra menos) conforme o tipo de área da edificação.(uso comum externo e aberto = 0,25 , etc...)
Porém como meu objetivo é o orçamento conservador, não sei se seria recomendável fazer tudo com coeficiente 1 afim de evitar sub-estimação inicial, preferindo uma sobre-estimação a principio.
Supondo um predinho com 1.136m2:
1.136 x R$994,52 (valor do CUB R8-A(dez/08) - São Paulo) = R$1.129.774,72
Seria esse um chute conservador do custo da edificação? Estou sendo conservador demais? Ou de menos? Pois conforme o caso, posso pensar em 4 andares ao invés de 3... Teria sido mais apropriado usar o R16-A ou R16N como referencial do CUB?! O padrão de prédio seria algo classe média. Com um acabamento bonitinho. Porcelanato bom em algumas áreas... Mas nada de granito/mármore como revestimento... Enfim, algo de visual simpático.
GRATO.