Olá,
Bem,estou com umas ideias de construir um pequeno prédio em um terreno que tenho.Tem muita gente fazendo isso na minha cidade que está com um ótimo mercado.
Vejam meus cálculos.
Cada Andar terá aprox. 265m²,farei garagem e recepção no térreo,no primeiro,segundo e terceiro farei aptos, sendo que cada andar terá 1 de 3 qtos e 2 de 2 qtos.
Todos serão para venda,sendo que,se der pra fazer cobertura,será uma de minha mãe e a outra talvez venda ou fique entre um dos sócios(irmãos e mãe) no empreendimento,mas não contando com ovo que ainda não foi chocado,irei contar sem ter coberturas e apenas aptos de médio padrão.
Esse lote,é bem e mal valorizado,ele é mto bem valorizado porque é perto de uma avenida,na qual os valores são muito altos por m².Só que uma pessoa disse que o que desvalorizava ele é que a rua na qual ele se localiza,é brejo,ou seja,há limites para construção.
E pelos meus cálculos, não está parecendo tão lucrativo,vejam a seguir.
Um apto de uns 2 a 3 anos de idade nessa avenida muito bem localizada,de 2 quartos,custa cerca de 300.000,00 reais,com cozinha,banheiro e área de serviço com armários.
Ai fiz uns cálculos,

300.000,00 = VALOR BASE DO APTO
- 10.000,00 = O MEU NÃO SERÁ VENDIDO COM ARMÁRIOS.
- 20.000,00 = DESVALORIZAÇÃO POR NÃO SER NA AVENIDA,MAS NÃO MUITO DESVALORIZADO,POIS ESSA AVENIDA TEM POUCOS EMPREENDIMENTOS,MAS MUITO DESEJADOS OS APTOS E A VANTAGEM DO MEU É QUE TEM MAIS PERTO:LANCHONETES,PADARIAS,RESTAURANTES,POSTO DE GASOLINA(ESSE NA AVENIDA TEM PERTO TAMBÉM) E SUPERMERCADO.

Ou seja,o apartamento custará em torno de 270.000,00.
Só que agora vem outros poréns ,o primeiro é que o apto da tal avenida,tem 15m² a mais do que o meu de 2 quartos.
Ou seja, 270.000,00 / 65m²(tamanho do apto da avenida) = 4153,85 x 50m² = 207.692,50.
Ou seja,calculando por m²,o aptos de 2 quartos,com 50m²,custará 207.692,50.
O Segundo porem é que os aptos serão vendidos na planta,sendo que preciso de fundos para construir e ainda preciso de pagar imobiliaria,imposto e claro,a construção.
Nesse caso,para o apto valer a pena para investidores,vi na internet,que tem que ter 30% de valor mais barato que um pronto.
207.692,50 - 30% = 145.384,75
Nessa situação,o m² cai para 2907,70
ok,agora vamos aos calculos.

Apartamento de 2 Quartos = 50m² x 2 = 100²
Apartamento de 3 Quartos = 75m² x 1 = 75m²(essa terá uma grande variação de tamanho pois será na frente e será mais privilegiado).
Circulação de 1 andar = 30m²(será maior,mas será contando o elevador e escadas)
Tamanho em m² por andar = 205m²
Tamanho total do predio com aptos,garagem e recepção = 205m² x 4 = 820m²

OBRA

Preço da Obra = 820m² x 1200,00(Preço em mg me passado por uma resposta do Y! Respostas.) = 984.000,00
Preço do projeto = 20.910,00 (Colocando o preço de um cara que conheço que é 30,00 o m²,sendo que são todos os projetos, arquitetônico,estrutural, hidráulico e elétrico. e retirando 30% do valor de dois andares que no caso são repetidos,nele,tem que se pagar 70% do projeto de andares repetidos.)
TOTAL = 1.004.910,00 + 20%(Riscos e imprevistos) = 1.205.892,00.

LOTE

Preço do Lote = 650.000,00

TOTAL LOTE E OBRA 1.855.892.

Ok,agora dividiremos esse valor apenas por area privada de cada apto,para ter um valor real de comercio

3 aptos de 75m² + 6 aptos de 50m² = 525m²

1.855.892 / 525m² = 3535,04

Agora vamos vender cada um deles.

6 x 145.384,75 = 872.308,50
3 x 218.077,13 = 654.231,38
Somando as vendas da 1.526.539,88

Cade o lucro??E olha que ai nem abati os impostos,que são imposiveis,pois não vejo lucro.
Achei muito cara o preço do m²,seria esse o erro nas contas?
Abraços.

Ajuda ai pessoal,por favor!

Prezado Rodrigo,

Este empreendimento pode lhe dar muito lucro, mas para isso você precisa fazer uma consultoria com um agente imobiliário de sua cidade, que conheça bem o mercado local e também com um profissional(Técnico) da Construção Civil que tenha vasta experiência no ramo.

Boa sorte.

Rodrigo,

A conta não é tão simples assim e nem é no "Yahoo! Respostas" que você vai conseguir fazer um estudo de viabilidade.

Para encontrar o valor de mercado do local, você precisa fazer um estudo de avaliação baseando-se em empreendimentos semelhantes ao seu, mas não penas em um, quanto maior sua amostra, maior a precisão do valor encontrado.

Para encontrar o valor da obra (custo, o que você vai desembolsar), você precisa fazer um orçamento, quantificando todos os serviços (materiais, mão-de-obra, empreiteiros e equipamentos), projetos, custos indiretos, taxas e alvarás, habite-se, ISS, INSS, etc. Não se arrisque utilizando essa resposta obtida no "Yahoo! Respostas" e nem utilizando o CUB, cada obra tem suas particularidades. O CUB serve apenas para estimar custos, ou seja, pode haver uma imprecisão de até 30%.

Com esses dois valores em mãos, aplicando um BDI no seu custo, você terá a resposta se vale a pena ou não construir seu empreendimento.


Se não for da área da construção e não souber como fazer os estudos acima, vale a pena contratar uma consultoria.

Agradeço as respostas e ajuda de vocês, fui em um colega meu que faz projetos,ele disse que se bem administrado,tomando cuidado para não ser roubado por pedreiro,ele disse que da pra pagar uns 600,00 no m² para uma obra de médio padrão.
Ele também fez uma proposta de construir no lote e metade seria dele e de um cara que entraria com ele e metade minha e de minha família.
Vocês acham que 600,00 o m² da pra construir a médio padrão?
Agradeço desde já,
Abraços.

rodrigo1995 escreveu:Agradeço as respostas e ajuda de vocês, fui em um colega meu que faz projetos,ele disse que se bem administrado,tomando cuidado para não ser roubado por pedreiro,ele disse que da pra pagar uns 600,00 no m² para uma obra de médio padrão.
Ele também fez uma proposta de construir no lote e metade seria dele e de um cara que entraria com ele e metade minha e de minha família.
Vocês acham que 600,00 o m² da pra construir a médio padrão?
Agradeço desde já,
Abraços.

Veja bem isso, são R$600/m² de mão-de-obra, fora material. Não sei como está o mercado na sua cidade, mas aqui em Campo Grande esse seria um preço bem elevado até mesmo para alto padrão. Aqui contrata-se mão-de-obra entre R$250 a R$450/m² dependendo do acabamento, isso com a falta de mão-de-obra que enfrentamos.

Talvez devido ao porte do projeto, seja interessante você pagar por medição ao invés de empreitada por m². Por exemplo: R$X/m² de alvenaria rebocada, R$Y/m² de fôrma, R$Z/m de vigas, etc. Isso incentiva a produtividade e reduz a solicitação dos inconvenientes "vales", além disso você não fica "preso" à uma equipe, pode contratar mais pedreiros e, no fim da obra, ter gasto o mesmo que se tivesse apenas uma equipe, mas concluído a obra mais rapidamente. Seria de grande valia, especialmente neste caso, se você fizesse um orçamento da obra, gerando uma planilha de quantidades e preços unitários.

Já que tem esse amigo na área, talvez seria interessante deixar ele com a incumbência de fazer as medições e lidar com a mão-de-obra, porque é algo bem desgastante.

Caro Rodrigo,

Com R$600,00 é bastante apertado, aliás, o custo médio está em torno de R$850,00/m². Para fazer um padrão médio com o custo de R$600,00, só tendo muito jogo de cintura na especificação e na aquisição de materiais e no manejo de pessoal. Afinal,tem muito profissional experiente que não consegue tal façanha.

Boa sorte!